Casa, mutuo e grandi acquisti: scegliere senza sbagliare i conti

La casa è per molte persone il bene più costoso della vita e il mutuo il debito più lungo: venti, venticinque, trent’anni. L’auto viene subito dopo. Sono decisioni in cui un errore di valutazione costa decine di migliaia di euro, e in cui l’emozione, «questa è la casa giusta», spinge a guardare i numeri troppo in fretta.

In questa lezione facciamo i conti con calma, seguendo Luca, che sta mettendo da parte i soldi per l’anticipo: affitto o acquisto, il mutuo giusto, i costi che nessuno dice all’inizio e il costo vero di un’auto.

Affitto o acquisto: come confrontare le alternative

Il confronto più comune, «con l’affitto butti i soldi, con la rata ti paghi la casa», è sbagliato a metà. È vero che la parte di capitale della rata è risparmio, perché resta tuo; ma anche chi compra ha dei costi che non tornano indietro, esattamente come l’affitto. Il confronto giusto è tra questi costi:

• con l’affitto: il canone;
• con l’acquisto: gli interessi del mutuo, la manutenzione, le assicurazioni, le tasse sulla casa, il rendimento perso sui soldi dell’anticipo, che potresti investire, e i costi di acquisto, da dividere per gli anni in cui resterai.

Il calcolo non tiene conto di quanto varrà la casa fra dieci anni, che nessuno sa. E ci sono fattori che non sono numeri: l’affitto lascia libero di cambiare città o lavoro, l’acquisto dà stabilità e la libertà di sistemare la casa come vuoi. Il punto è decidere sapendo quanto costa ciascuna scelta.

Anticipo, durata, tasso fisso e variabile

L’anticipo. Le banche finanziano di solito fino all’80% del valore della casa stabilito dalla perizia: il resto, il 20%, lo devi avere tu. Chi ha meno di 36 anni e un ISEE fino a 40.000 € può chiedere un mutuo con la garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, che copre l’80% del finanziamento quando questo supera l’80% del prezzo: in questo modo si può arrivare a finanziare quasi tutto. Il Fondo è attivo fino alla fine del 2027, per mutui fino a 250.000 €, e copre il 50% anche per altre categorie, come le giovani coppie e i genitori soli con figli minori. Ricorda però che un mutuo più grande è anche un debito più grande.

La durata. Allungarla abbassa la rata, ma aumenta molto gli interessi.

Il tasso. Le scelte principali sono tre:

• il tasso fisso: la rata resta uguale per tutta la durata, qualunque cosa succeda ai tassi; il tasso dipende soprattutto dall’IRS, il tasso di mercato a lungo termine, che il 13 ottobre 2026 era al 3,52% a 25 anni;
• il tasso variabile: il tasso è l’Euribor, a 3 mesi il 2,634% lo stesso giorno, più uno spread fisso; la rata cambia a ogni revisione;
• le soluzioni intermedie: il variabile con un tetto massimo, il cosiddetto cap, o il misto, che permette di passare dal fisso al variabile a date stabilite.

Secondo l’ABI, ad agosto 2026 il tasso medio sui nuovi mutui per la casa era del 3,56%, in salita dopo i rialzi della BCE. Il variabile oggi parte un po’ più basso del fisso, ma la domanda giusta non è quale costa meno adesso: è cosa succede se i tassi salgono.

Come i tassi della BCE arrivano sulla rata lo spiega l’articolo sui tassi di interesse della banca centrale.

TAN, TAEG, costi accessori e piano di ammortamento

Come per i prestiti, vista la lezione su debiti e prestiti, il TAN è il tasso puro e il TAEG comprende le spese obbligatorie: istruttoria, perizia, incasso della rata e l’assicurazione incendio e scoppio, l’unica che la banca può pretendere. Puoi sceglierla tu, anche presso un’altra compagnia; le altre polizze, come quelle sulla vita o sulla perdita del lavoro, sono facoltative e non possono essere una condizione per avere il mutuo.

Con il calcolatore della rata del mutuo puoi ricavare rata, TAEG e piano anno per anno con i tuoi numeri.

Due diritti da conoscere: il mutuo per l’abitazione si può estinguere in anticipo senza penali, e lo si può trasferire gratis a un’altra banca che offre condizioni migliori, con la surroga. Se i tassi scendono, ricordatene. Gli interessi del mutuo sulla prima casa danno anche diritto a una detrazione del 19% su un massimo di 4.000 € l’anno, quindi fino a 760 € di imposte in meno.

Costi di acquisto: imposte, notaio e manutenzione

Il prezzo della casa non è quello che paghi. A ogni acquisto si aggiungono imposte e spese che vanno pagate in contanti, perché la banca non le finanzia.

Le imposte per la prima casa dipendono da chi vende:

Chi vende	Imposte
Un privato	Registro 2% sul valore catastale, minimo 1.000 €; ipotecaria e catastale 50 € ciascuna
Un’impresa costruttrice	IVA 4% sul prezzo; registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna

Per una seconda casa l’imposta di registro sale al 9% e l’IVA al 10%. Comprando da un privato, l’imposta di registro si calcola sul valore catastale, di solito molto più basso del prezzo: per la prima casa si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 115,5.

Poi c’è la casa da mantenere: manutenzione, in media intorno all’1% del valore all’anno tra piccoli lavori e quelli straordinari, il condominio, le utenze, la TARI e, per le case che non sono abitazione principale, l’IMU. Dal 2025 non ci sono più le agevolazioni sulle imposte per gli acquirenti sotto i 36 anni: oggi pagano le imposte ordinarie della prima casa, come tutti.

Sostenibilità della rata e liquidità che resta

Prima di firmare, tre controlli.

1. La rata sul reddito. Il totale delle rate, mutuo compreso, non dovrebbe superare circa un terzo del reddito netto. Molti preferiscono restare sotto il 30%.

2. La liquidità dopo l’acquisto. Dopo il rogito devi avere ancora il fondo di emergenza, più grande di prima, perché con la casa arrivano manutenzione e condominio.

3. La prova di resistenza. Riusciresti a pagare la rata se il tasso variabile salisse di 2 punti, o se in una coppia uno dei due redditi si fermasse per qualche mese?

Luca ha tre strade: aspettare quasi due anni in più, cercare una casa meno cara o chiedere un mutuo più alto. La scelta è sua, ma ora la fa conoscendo i numeri. È il motivo per cui un obiettivo va sempre ricontrollato quando si avvicina.

Leasing, finanziamento dell’auto e altri acquisti importanti

Per l’auto le formule sono tante e spesso confuse:

• il finanziamento classico: rate fisse fino a fine debito, poi l’auto è tua;
• il finanziamento con maxi rata finale: rate basse per tre o quattro anni e una rata finale molto alta, pari a una parte del valore dell’auto; alla fine la paghi, la rifinanzi o restituisci l’auto;
• il leasing: paghi un canone per usare l’auto e alla fine puoi riscattarla; per i privati è poco diffuso;
• il noleggio a lungo termine: un canone fisso che comprende assicurazione, bollo e manutenzione; l’auto non diventa mai tua e ci sono limiti di chilometri.

La formula con maxi rata ha senso solo se sai già che a fine contratto cambierai auto e se il valore garantito della rata finale è realistico. Per tutti gli acquisti a rate, dall’auto alla cucina, vale la regola della lezione precedente: confronta il TAEG e il costo totale, non la rata.

Il costo totale di possesso di un bene

Il prezzo di acquisto è solo l’inizio. Il costo totale di possesso somma tutto quello che un bene ti costa finché lo hai: perdita di valore, consumi, assicurazioni, tasse, manutenzione, interessi.

Lo stesso ragionamento vale per una caldaia, un frigorifero o una lavatrice: un modello più caro ma che consuma meno può costare meno nel tempo. Prima di confrontare due prezzi, confronta due costi totali.

Pianificare le spese senza rinunciare agli obiettivi futuri

I grandi acquisti si possono preparare, invece di subirli. Qualche regola pratica:

• risparmia prima, compra dopo: se l’auto perde 2.375 € di valore l’anno, mettere da parte circa 200 € al mese permette di comprare la prossima senza finanziamenti;
• un grande acquisto alla volta: sommare il mutuo, l’auto nuova e la cucina a rate nello stesso anno è il modo più rapido per superare il terzo del reddito;
• lascia passare del tempo tra la decisione e la firma: per un acquisto da migliaia di euro, un mese di riflessione è una regola ragionevole;
• non fermare il risparmio di lungo periodo: anche durante il mutuo, una piccola quota per la pensione e il fondo di emergenza deve restare;
• dopo il rogito, ricostruisci la liquidità prima di arredare: mobili ed elettrodomestici a rate subito dopo il mutuo sono un classico errore.

In sintesi

• Per confrontare affitto e acquisto confronta i costi che non tornano indietro: canone da una parte; interessi, manutenzione, assicurazioni, rendimento perso e costi di acquisto dall’altra. Conta molto quanti anni resterai.
• Servono di solito il 20% di anticipo più circa l’8% di costi di acquisto; sotto i 36 anni il Fondo prima casa aiuta a finanziare di più.
• Una durata più lunga abbassa la rata ma aumenta molto gli interessi.
• Fisso o variabile: scegli il variabile solo se reggeresti la rata con 2 punti di tasso in più.
• Guarda il TAEG e il piano di ammortamento: nei primi anni paghi soprattutto interessi.
• Rata entro circa un terzo del reddito e un fondo di emergenza ancora intatto dopo il rogito.
• Per l’auto e gli altri beni conta il costo totale di possesso, non il prezzo né la rata.

Nella prossima lezione guardiamo da dove arrivano i soldi che servono per tutto questo: lo stipendio, la busta paga e le tasse.